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[想啥说啥] 成都房市未来趋势分析及各种看空奇特逻辑的分析

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发表于 2018-5-16 07:44:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
  我自己主要从事类房地产价值工作,经常看到各种奇特看空逻辑,之前一笑了之,不与争执。而本次成都房价的暴涨,看到很多善良的人,还在犹豫,还在相信这些误导的奇特看空逻辑,一次次失去搭上购房的末班车的机会,觉得还是有必要给大家论证一下。我声明一下:对于房价是涨是跌,我们都需要客观的去分析,对于普通老百姓来说,这是件大事,不能情绪化,不能误导,不能盲从。
  未来房价到底是涨还是跌,我观点是房价上涨是合理的,这是有逻辑理论基础主要为:
  从房价对宏观经济的影响来说,房地产业对钢铁、水泥、家电、装修、社区服务等等都有巨大的拉动作用,计算上建设时归入投资,销售时归入消费,可以说是第一大产业,这在中国是,外国在社会发展时也一样是。毫无疑问,房价要是下跌,首先住房是购房的人群的最重要资产,它的下跌将意味着中国中产阶级财富受损,必然会影响这部分人群的消费,从而冲击GDP的内需部分,另外房价的下跌也会冲击GDP的投资部分,还有房地产的带动作用也将会影响相关产业的产量,直接对相关从业人员的就业和收入带来冲击,同样会冲击GDP,带来经济危机。世界上没有哪个国家和地区会主动去打击房价,让房价崩盘,这种后果是非常严重的,不仅对购房者有很大的影响,并非购房者来说一样影响很大。买不起房的人大多数都是社会底层,经济的不景气,直接关系到就业和收入。香港政府在97年回归之后,董提出每年供应8.5万个住宅单位,当年供应是6.5万个,过大供给直接带来香港楼市崩盘。大批中产阶级业主沦为“负翁”,同时带来的经济大幅萎缩,老百姓生活困苦就是个实例,大家应该明白没有任何一个负责任的政府会以房价崩盘为执政目标。房价崩盘对有产阶层和无产阶层来说都是灾难,无人可以幸免。
  我个人观点,对于中国这个有着14人住房巨大需求,而要求耕地面积必须保持18亿亩以上,中国城市化率仅45%(统计数据含农民工是50%以上),大家对住房的选择仅仅是几个特大型中心城市,并且还是选中的特大型中心城市里特定的地段,特定的楼盘的情况,房价不高是不可能的。大家想想,你们买的高价房仅仅只是一个住房吗?他背后包含着就业,医疗,教育,配套,商业服务.......。中国并不是所有的地方都是高房价,高房价的地区只可能是哪几个少得可怜的特大型中心城市,为什么房子便宜的地点大家不去买?问题的实质就在这里,你买的不仅仅只是住宅。下面我在一个个对哪些奇特看空逻辑进行论证。
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发表于 2018-5-16 07:45:49 | 显示全部楼层
  看空奇谈怪论一:
  房价肯定下跌的,大家都是独生子女,双方父母各一套,自己一套,一共就是三套,以后子女都继承三套房,住都住不过来,房子过剩,一定暴跌。
  这个论点典型的偷换概念,特定假设。大家想买的房都在特大型中心城市,我请问是不是大家父母都居住在这几个特大型中心城市。就算大家的父母全都住在特大型中心城市,那肯定都健在哪,要他们都过逝,不可能是近几年,或十年的事情吧。就算是他们一定会在十年内过逝,那也只是你个人的特例吧,不可能延展到全国人民吧。以个例进行论证,就是典型的鬼辩,这种个例要是能变成全国人民的共例,那不是说全国人口将要减少2/3,如果全国人口真能在你有生之年减少至1/3,那么我支持你这种看空奇谈。
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发表于 2018-5-16 07:48:42 | 显示全部楼层
  看空奇谈之二
  中国高房价城市空置率高,都是炒房人买的,没人住,未来必跌。
  大家都清楚住房是不是马上现在要去居住,这跟周边的商业配套、教育配套、生活配套、就业环境等息息相关。新楼盘大多数都在新发展区域,商业配套、教育配套、生活配套、就业环境等都不是很好,自然买入后大多数人并没有马上居住。有个别人士借题发挥前去调研建成两年左右新楼盘,得出结论空置率高,都是炒作。我请问要是周边配套好,就算是炒房人买的也可以出租出去呀,为什么空在哪里,空在哪里就说明哪里的生活条件还不够好。否则不是购房人自住,也会出租出去。你凭什么说刚建成的楼盘,空置率高,就一定证明是炒作人购买的呢?
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发表于 2018-5-16 07:51:59 | 显示全部楼层
  看空奇谈之四
  房价太高,大大高于正常平均收入房价比。不健康,泡沫严重,应该暴跌。
  大家都应该明白,住房需求应该通过政府保障性住宅和商品房住宅,两种途径来解决。低收入人群本就应该去政府保障性住宅,近几年政府保障性住宅建设量增加的很快,我周围不少人也申请到了这种住房,廉租房一套一才350元/月,经济实惠,这样的房租怎么可能高于正常的收入房价比。完全也能解决很多低收入群体的住房问题,当然肯定没有商品房宽大舒适,配套好。但是你本来就是低收入群体为什么非要去买开发商本来就是通过拍卖市场价高者得拿到的土地,建设的高价房。
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发表于 2018-5-16 07:54:41 | 显示全部楼层
  看空奇谈五
  政府限价,新房比二手房大大便宜,大家都去摇奖买新房,二手房必然暴跌。
  我想提醒大家注意的是,商品房体系是以土地拍卖为基础的,任何事情都要有合符规律来发展,否则破坏了规则,游戏就没发进行。开发商高价取得土地,不让开发商取得合理的利润,强制限定价格。我想请问这游戏还能玩下去吗?开发商高价拿地,亏本销售,开发商承担竞价拿地高风险,最后还实现不了计划,他还会继续吗?没有新房供应,你何谈长期大家都去摇奖买便宜新房。大家都是正常人,请到这里,就不用多说了,自己用脑子想想就明白了,免得我说多了,后台申请不通过。
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发表于 2018-5-16 07:58:19 | 显示全部楼层
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发表于 2018-5-16 08:00:49 | 显示全部楼层
  这个拥有3000万人口的中国第一大直辖市,实际的城区人口只有800万,加上200万外来常住人口也不过是1000万左右。

  2016年重庆的房地产销售面积是2000余万平方米,
  2017年是3600万平方米,
  今年1-4月的销售已经达到1100万平方米,不出意料的是2018年的销售恐怕也会过3000万平方米。
  3年接近8000万平方米,100平方米一套就是80万套,大概是户籍人口的十分之一,

  这种销售热度热到连本地开发商都害怕的地步,不少人在公开论坛就给市场泼冷水,提醒2018年下半年市场就会进入调整周期,但是,眼下呢?真实情况就是“一房难求”,开发商的楼盘基本是“秒光盘”,投资者也好,消费者也好,投资也好,刚需也好,已经形成了共同的预期,不抢白不抢,抢了不白抢,白抢谁不抢?


  -------------

  以上消息来源于 某大V 我没有去验证数据的可靠性。

  成都的商品房建成的百分百(相对人口总数) 远大于我所在的城市, 成都都未能控制住房价, 这个真的真的对没买房的人来说 不是好消息啊。

  我不是太赞成楼主关于城市化率的数据(40%  50%), 我比较倾向于相信 按目前的建设速度 未来10-15年 城市化将基本完成 到时城市将不再继续扩大。
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发表于 2018-5-16 08:04:37 | 显示全部楼层
  我来说说来轮成都房价上涨的逻辑,这不仅仅是炒作,不合理能解释的。
  之前成都房价都是跟随上涨,往往是一线城市开始上涨,八个月之后,成都的房价才会跟随上涨,但又是往往刚刚上涨,就遇到了国家的整体房价调控政策被打回来,所以成都的房价始终不高,这也和成都地处内陆,经济发展在国家层面上不受重视有关系。这次成都房价上涨大大的不一样。这次是在一线城市调整下跌的情况下,独树一帜反方向上涨,根本原因是因为成都在经济层面发生了根本性转变带来的结果,因此才从一直跟随型,变成了主导上涨型。过去中国的国家战略是沿海出口贸易型,自然内陆的成都毫无经济价值,现在国家经济战略由外出型向内需型转变,对外由沿海出口贸易型变为以一带一路为引导的大陆出口贸易型转变,这时候做了中国西部地区的经济发达城市成都经济地位自然大幅上升,前景看好。加上新一线城市的网民评价,区域中心城市的国家层面评定,成都的易居环境,与不相称的低廉房价,自然就能理解为什么上涨的如此之快。
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发表于 2018-5-16 08:07:50 | 显示全部楼层
  你自己倒是买啊,谁拦着你了?劝别人先富起来,又一个雷锋?
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发表于 2018-5-16 08:10:28 | 显示全部楼层
  我说的城市化率是说的全国城市常住人口除以全国总人口,并不是成都城市常住人口除以成都总人口。成都的城市化率是没用的,因为成都的房子不是成都人才能买的,是全国人民都可以来买。自然要用中国城市化率。
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